Vacance commerciale : un problème qui dépasse les centres-villes

Auteur :

Matthieu Guinebault

Publié le
2 juil. 2018

La fédération du commerce spécialisé Procos fut il y a quelques années le premier lanceur d’alerte sur la montée de la vacance commerciale dans les centres-villes de l'Hexagone. A l’heure où l’Etat se saisit du problème, l’organisme professionnel veut désormais élargir le débat à l’ensemble des zones commerciales.

« Il est important de faire prendre conscience qu’il n’y a pas que les centres-villes qui sont concernés par la vacance commerciale, indique Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos. Les centres commerciaux sont moins touchés, mais cela dépend grandement de leur type d’implantation. Ce sujet est énormément lié à la taille des zones commerciales. Les galeries marchandes de 10 à 15 magasins sont très fortement impactées. Mais il faut cependant relativiser, car une vacance de 14 % sur une galerie de quinze commerces reste limitée ».

Pour appuyer son propos, la fédération publie une série de graphiques étudiant la vacance selon les typologies de commerces et les tailles des zones commerciales. Non pas pour en souligner la valeur actuelle, mais pour en constater l’évolution sur les dernières années. De quoi souligner un fait connu comme l’accélération de la vacance des commerces de pieds d’immeuble dans les villes de moins de 40 000 habitants par rapport aux autres.

Mais aussi des détails moins connus comme la dégradation croissante dans les galeries de 16 à 30 commerces, dont le taux de vacance atteint 13,55 % en 2017. Les centres de 31 à 60 et de 61 à 100 magasins sont également touchés par ce phénomène, bien que Procos rappelle l'impossibilité de distinguer la vacance réelle de celle voulue par un gestionnaire de site attendant une opportunité.

Plusieurs causes expliquent cette difficulté croissante des petits centres commerciaux, qu’ils soient implantés en centre-ville ou en périphérie. La première est qu’ils sont généralement adossés à de grandes surfaces alimentaires, elles-mêmes confrontées à la concurrence croissante de supérettes toujours plus nombreuses. A celle-ci s’ajoutent la concurrente d’Internet et l’apparition de "retail parks" offrant aux enseignes des coûts d’exploitation plus adaptés aux potentiels chiffres d’affaires que proposent ces zones de chalandise.

Du côté des centres commerciaux de plus de 100 magasins, Procos relève une plus forte résilience mais appelle cependant à la prudence face à une sérénité apparente. La fédération souligne en effet une hausse significative de la vacance, passée de 5,65 % en 2014 à 7,06 % l’an passé. Notamment du fait d’une baisse sensible de la fréquentation en magasin, pointe l’organisme qui souligne que si les promoteurs revendiquent une hausse du trafic, notamment suite à l’arrivée d’une locomotive ou d’une extension, les enseignes précédemment présentes pointent des baisses sur leurs surfaces.

« Il ne faudra pas s’arrêter aux 222 villes ou aux centres-villes. Le commerce de périphérie devra également se moderniser. Elus, bailleurs, enseignes doivent y travailler ensemble », résume François Feijoo, président de Procos et du groupe Eram, qui se refuse à opposer les différentes formes de commerce. « Le modèle omnicanal combinant magasins et Internet est résilient, mais doit tout adapter, y compris ses coûts d’exploitation ».

Des coûts qui représentent toujours pour Procos un problème, notamment entre commerçants et bailleurs : « les tensions ne font que croître car le décalage entre chiffre d’affaires et flux, d’une part, et l'évolution des loyers, d’autre part, ne fait qu’augmenter. Certains bailleurs estiment qu’ils peuvent encore accroître la valeur du loyer lors des renouvellements et proposent des loyers en très forte augmentation par rapport au loyer en court ! Il est surprenant de constater que certains bailleurs estiment encore légitimes de gagner 25 % ou 50 % d’augmentation de loyer lors du renouvellement ! »